Tak perlu dikatakan bahwa fluktuasi ekonomi selama 2½ tahun terakhir, yang sebagian besar disebabkan oleh pandemi global COVID-19, telah berdampak dramatis pada setiap aspek kehidupan sosial kita dengan cara yang sulit kita bayangkan sebelumnya.
Ini termasuk jarak sosial yang diberlakukan, kehilangan pekerjaan berikutnya, masalah rantai pasokan, pemulihan yang didanai pemerintah dan apa yang sekarang tampaknya menjadi resesi yang akan datang. Dalam industri konstruksi, dampak jangka pendek sudah menjadi konsekuensi dan dalam jangka panjang bisa lebih parah lagi.
Ini terutama berlaku dalam konstruksi perumahan. Berdasarkan pengalaman, dengan inflasi dan kenaikan suku bunga, kita harus melihat perlambatan, terutama di pasar entry-level dan first move-up. Namun, saat ini tidak demikian, karena pembangunan rumah baru belum mampu memenuhi permintaan. Perumahan perumahan dipengaruhi oleh kekurangan tenaga kerja yang parah, mengakibatkan biaya tenaga kerja yang lebih tinggi dan jadwal produksi yang lebih lambat. Selain itu, rantai pasok untuk bahan bangunan telah sangat terganggu, dan mungkin perlu waktu bertahun-tahun agar rantai pasok kembali normal.
Misalnya, harga kayu mengalami fluktuasi yang ekstrem, hingga 400 persen di atas tingkat pra-pandemi. Sekarang jatuh bebas, tetapi biayanya masih jauh lebih tinggi dari tiga tahun lalu. Masalah pasokan juga meluas ke produk seperti mesin pencuci piring, lemari es, dan peralatan lainnya, yang memiliki simpanan. Di masa lalu, pembangun akan memperoleh barang-barang ini saat rumah hampir selesai dibangun. Saat ini, pembangun dan kontraktor membeli apa pun yang dapat mereka temukan dan simpan sampai dibutuhkan.
Saat ini, ada cukup banyak backlog dalam produksi sehingga penjualan tidak langsung terpengaruh, tetapi biaya konstruksi sangat fluktuatif sehingga beberapa pembuat rumah bahkan tidak dapat menjamin harga akhir; konsumen harus menanggung sebagian dari risiko. Pasokan yang tersendat juga diperburuk oleh investor dan pembeli tunai yang memadati pembeli tradisional. Tapi sementara rumah jauh lebih mahal daripada di resesi terakhir, fundamental pasar sangat berbeda, dan kita tidak akan melihat lonjakan besar dalam penyitaan. Itu tidak akan menjadi kehancuran perumahan; tetapi jika kita mengalami resesi, itu akan lebih seperti macet.
Perumahan multi-keluarga di dunia pasca-pandemi akan tetap kuat; jika orang tidak bisa membeli rumah, mereka harus menyewa. Renovasi gedung apartemen yang ada dan proyek pembangunan apartemen baru juga berkembang, tetapi biaya konstruksi dan masalah pasokan terus menjadi faktor utama dalam pengiriman produk. Dalam perkembangan baru-baru ini, pembangun rumah keluarga tunggal juga berupaya menciptakan komunitas rumah terpisah untuk disewakan. Komunitas ini secara khusus dirancang untuk menarik pemilik rumah tingkat pemula.
American Homes 4 Rent, pemimpin nasional di segmen itu, saat ini memiliki 55.000 rumah keluarga tunggal di 22 negara bagian, sebuah model yang diawasi dengan cermat oleh banyak pembuat rumah lainnya.
Salah satu area pasar perumahan yang paling berisiko adalah perumahan yang terjangkau bagi keluarga berpenghasilan rendah dan manula dengan pendapatan tetap. Diperkirakan ada kekurangan lebih dari 70.000 unit rumah yang terjangkau di Nevada Selatan saja, dan karena biaya konstruksi naik dan pasokan berkurang, lebih banyak orang akan kehilangan harga.
Pasar konstruksi komersial telah melihat tantangannya sendiri. Secara historis, pola pengembangan komersial yang khas adalah komersial tetap kuat bahkan ketika perumahan melemah karena backlog yang lebih lama, biasanya lebih dari satu tahun. Komersial dapat melambat jika resesi yang menjulang berlangsung lebih dari setahun.
Namun, ada faktor lain yang berperan dalam ritel dan ruang kantor. Sebelum pandemi, ruang ritel fisik sudah mengalami penurunan karena maraknya penjualan online. Kami telah melihat penjualan online semakin meningkat dalam dua tahun terakhir. Masih akan ada pertumbuhan ritel yang moderat, tetapi saya ragu kita akan melihat perkembangan mal besar lainnya dalam waktu dekat, selain yang terhubung dengan kompleks resor.
Ruang kantor mungkin mengalami evolusi serupa. Selama pandemi, sebagian besar tenaga kerja kantoran tradisional didorong, dan bahkan diwajibkan, untuk bekerja dari rumah. Ketika ekonomi telah pulih, tarik-menarik kini berkembang antara mereka yang ingin tinggal di rumah dan kantor yang ingin beroperasi penuh. Konstruksi kantor baru akan tetap datar selama evolusi ini berlangsung.
Jika ada titik terang dalam pengembangan komersial, itu adalah di arena industri skala besar, yang akan terus berkembang karena belanja online; akan ada kebutuhan besar akan ruang gudang dan pusat distribusi yang besar.
Dengan semua konstruksi, baik perumahan, multi-keluarga atau komersial, kita memasuki normal baru, dan kita tidak akan sepenuhnya tahu apa itu normal untuk beberapa tahun mendatang.
Kevin Booth adalah CEO WestCor Cos., pemimpin dalam industri konstruksi, di mana dia bertanggung jawab untuk menentukan pertumbuhan, arah dan strategi perusahaan, serta nilai dan misinya.
